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[導讀]隨著宏觀調控政策的縮緊，我國樓市從限購、限貸、限價、限售到限商，整體進入“五限”時代。
隨著宏觀調控政策的縮緊，我國樓市從限購、限貸、限價、限售到限商，整體進入“五限”時代。在政策調控下，一線城市明顯降溫，二線城市逐漸平穩，三線城市有所上升。而當前不動產投資的熱點重點在三大城市群中的強二三線城市，但未來的不動產投資還需要加強研判能力，把握投資前瞻性。
瑞威資本在對未來幾年市場進行研判後，通過系統的梳理，對存量類產品、“地產+”產品及開發類產品分別提出調控周期下的投資策略。
瑞威資本：存量類產品投資策略
現今在一線城市存量市場，在前期沖高後，商業物業的大宗交易進入高位調整期，國際資本逐漸撤離。同時，由於政府收緊資本外流帶來大量國內資本競相爭奪一線城市優質資產，優質物業收購競爭愈加激烈。
圍繞以上存量市場現狀，針對在城市的選擇上，瑞威資本執行總裁段克儉表示，“當前投資方向推薦考慮北京、上海。在價值提升策略上，應該更多的關註功能重置與運營提升。在標的類型的選擇上，寫字樓較優於商場，商場較優於酒店。其次，也應該註重與服務商的合作，並加強與銀行、保險等長期資金的合作。”
瑞威資本：“地產+”投資策略
地產行業的平穩健康發展取決於地產企業的創新與轉型升級。瑞威資本研究發現，近幾年來，地產企業步入深度調整期，投資者與開發商的關註焦點逐漸轉移向商業地產、文化旅遊地產、養老養生地產及城市更新等具有特殊主題的地產領域，並且，形成瞭以地產為核心的“地產+”發展模式。
社區商業
目前，社區商業已逐漸變成細分市場內較受重視的領域。商業存量項目在大型社區聚集地佈局較少，主要集中於城市中心或區域中心，居民無法在傢附近享受到一站式的生活服務。但核心商業圈市場逐漸趨於飽和，於是，專業機構開始開拓社區商業的藍海。
過去，大中型企業主要活躍於核心商圈購物中心或商業辦公。而社區商業由於缺乏專業化的統一經營，規模較小，多以散售為主，。隨著大型購物中心競爭越來越白熱化，大中型企業逐漸將重心轉移到瞭社區商業。隨著專業機構的加入，社區商業業績表現卓越，“小而美”的社區商業未來將大有可為。根據上海購物中心協會發佈的數據，10萬㎡以下的商業業績表現出眾，為全市平均水平的7倍，最高可超過坪效7萬元/㎡/年。
因此，瑞威資本建議可嘗試佈局上海社區商業，在滿足居民消費的同時，將社區商業服務功能打造得更多元化、復合化。
教育地產
目前，中國巨大的人口紅利為幼教產業提供瞭廣闊的需求和生源。國傢持續加大對學前教育財政經費，2014年，全國學前教育經費總投入達到2.049億元，是2009年的8.4倍。根據現有趨勢預測，2020年學前教育經費總投入預計達到4245億元，2015-2020年CAGR為12.3%。同時，2015年全國共有幼兒園 22.37 萬所，比上年增加 1.38 萬所，行業需求的進一步釋放加快瞭幼教行業的發展，2015年我國學前教育毛入園率為75%，已經達到中高收入國傢水平，但仍有很大的提升空間。
結合自身產業資源，瑞威資本從資產價值角度提供決策研判。建議通過金融的專業技術迅速擴大運營范圍。針對不同的需求進行改造、裝修，匹配運營，達到按需經營。依據不同區域的定位，註入與之對應的品牌，依台中坐月子中心費用靠品牌團隊的專業能力快速取得單個幼兒園的平穩運營發展。
養老地產
從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃 (2011~2015年)》(以下簡稱《規劃》)中不難發現,第六次全國人口普查顯示,我國60歲及以上老年人口已有1.78億人,占總人口比重的13.26%,而城鄉半失能和失能老年人約3300萬人,占老年人口總數的19%,因此，中國已步入老齡化社會。《規劃》還指出,隨著人口高齡化、老齡化的加劇，失能與半失能老年人的數量還將繼續增長,看護問題日益突出。據推測,2015年我國老年人隻是在生活照料和護理服務方面的潛在市場規模接近4500億元,由此推算，催生的養老服務崗位潛在需求將逼近500萬個。據中國社科院老年研究所研究表明,目前中國養老市場的商機達4萬億元人民幣,到2030年有望增長至13萬億元。
瑞威資本：開發類台中五星級月子中心產品投資策略
我國地產增量市場總體以遠期看空，中期看多，短期看平為趨勢。地產政策從去庫存轉為去杠桿、監管嚴。同時，一線城市轉為存量時代，地產開發的主戰場逐漸轉為二三線城市。針對此現狀，在城市選擇上，建議主要選擇三大城市群：京津冀、長三角、珠三角以及一些中心城市。瑞威資本緊跟市場發展方向，把握投資熱點，目前在投項目的國內已佈局昆山、紹興、無錫、杭州、福州。這些城市主要為銜接城市圈溢出需求的二三線城市。在投資行為上，搶占先機，如在拿地階段就開始與開發商合作。而在投資方式上，建議多偏向股權類投資。
隨著城市圈發展和高端服務業向核心城市聚集，後期都市圈溢出效應會逐漸顯現。據歷史經驗，在城市化進程發展後期的案例中，美國紐約周邊和日本東京都周邊城市群的人口、經濟和房產增長要高於其他核心城市和全國水平。在上一輪投資中，瑞威資本把握投資時機，佈局上海及周邊強二三線城市。目前，瑞威資本正在積極研究城市化進程和城市群發展，支持下一輪投資策略，增強對開發類產品市場前瞻性的把握。
關於瑞威資本
上海瑞威資產管理股份有限公司 (簡稱“瑞威資本”)，成立於2010年1月，是一傢專註於不動產投資的創新型資產管理公司。
瑞威資本主要圍繞不動產物業項目與不良資產管理項目，開展以不動產投資為主的私募基金管理、財富管理及其他投融資相關專業服務。
結合與身俱來的法律基因，瑞威資本嚴守房地產價值投資，主營的不動產投資項目現已覆蓋眾多一線城市與深具發展活力的核心城市台中頂級月子中心。
現資產管理規模約100億。基於優異的行業表現，瑞威資本屢獲“中國房地產基金綜合能力TOP10企業” 、“中國房地產基金十強”等贊譽。
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